ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Для того чтобы приступить к строительству, необходимо разработать проектно-сметную документацию.
Перед началом проектных работ заказчик заключает договор с проектировщиком и выдает ему техническое задание на проектирование, прилагая к заданию основные документы, подготовленные на предпроектной стадии (в первую очередь "обоснование инвестиций" и "архитектурно-планировочное задание"). Содержание технического задания зависит от вида строительства. В разработке ТЗ обычно принимает участие и сам проектировщик, но его роль в основном сводится к конкретизации и уточнению задач, которые ставит заказчик, окончательный же текст задания подписывает заказчик.
Проектирование ведется в две или одну стадию.
Сущность двухстадийного проектирования в том, что необходимая для строительства документация составляется не сразу, а поэтапно: на первом этапе принимаются решения по общим принципиальным вопросам, затем такие решения всесторонне оцениваются, корректируются, утверждается и только после устранения всех выявленных недостатков составляется подробная рабочая документация для строительства. Преимущество такой системы в сведении к минимуму затрат по переработке проектной документации в случае неудачных общих решений.
Сущность одностадийного проектирования в том, что проектная документация подготавливается сразу же в полном объеме и содержит решения всех общих и частных вопросов. Это удобно при небольших объемах проектных работ.
Практически эти схемы осуществляются следующим образом.
При двухстадийном проектировании работа разделяется на 2 стадии:
- стадия "Проект"(П)
- стадия "Рабочая документация" (РД)
При одностадийном проектировании составляется документация называемая "Рабочий проект" (РП), она также должна подвергаться государственной экспертизе и утверждению. При этом утверждается не вся документация, а наиболее важная ее часть (так называемая "утверждаемая часть рабочего проекта").
Основным методом проектирования в РФ является двухстадийное проектирование. Одностадийное проектирование применяется лишь для простых объектов или для привязки проектов массового или повторного применения.
Состав проектной документации
В общем случае проект на строительство состоит из следующих разделов:
- Общая пояснительная записка;
- Генеральный план и транспорт;
- Технологические решения;
- Организация и условия труда работников. Управление производством и предприятием.
- Архитектурно-строительные решения;
- Инженерное оборудование, сети и системы;
- Организация строительства;
- Охрана окружающей среды;
- Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
- Сметная документация;
- Эффективность инвестиций.
Архитектурный раздел:
Общие данные проекта
Основные строительные показатели
Фасады
Поэтажные планы
Разрезы
Ведомость отделки помещений
Маркировочные планы
Спецификация перемычек
Спецификации оконных и дверных заполнений
Схема размещения вентиляционных и водогрейных стояков
Конструкторский раздел:
Планы фундаментов
Планы размещения перекрытий
Планы монолитных участков
Кладочные планы этажей
Стропильные конструкции
Разрезы
Конструктивные схемы;
Расчет несущих конструкций;
Планы армирования
Узлы и сечения;
Спецификации по разделам
Инженерный раздел внутренних сетей:
Водопровод и канализация (включая пожарную сеть)
Отопление, вентиляция и кондиционирование
Электрооборудование
Электроосвещение
Слаботочные сети
Противопожарная и охранная сигнализация
Система пожаротушения
Для каждого раздела:
- принципиальные поэтажные схемы сетей;
- фрагменты, узлы;
- размещение оборудования;
- спецификации, ведомости;
- пояснительная записка
- расчеты.
Стадии проектирования
Исходно- разрешительная документация (ИРД)
Исходно-разрешительная документация представляет собой пакет документов, содержащих обращение Заказчика в адрес территориальных контрольно-распорядительных организаций о рассмотрении выделения участка застройки, условий проектирования и строительства планируемого сооружения в комплекте полученных распоряжений и согласований.
Данная стадия работ выполняется силами Заказчика и рассматривается как этап предпроектных работ.
Эскизный проект (ЭП)
Эскизный проект является воплощением на бумаге совместной идеи Заказчика и Архитектора Он дает достаточно полное представление о будущем сооружение, содержит в себе основные архитектурно-планировочные решения, отвечающие замыслам Заказчика. Так же, получив эскизный проект, Застройщик получает наглядное представление поставленных задач. Эта стадия служит основанием для согласования проекта в органах госэкспертизы, получения паспорта застройщика.
Строительство по эскизному проекту допускается осуществлять для небольших и несложных построек и при условии полного доверия Заказчика к знаниям и умениям строителя-застройщика. В этом случае эскизный проект по запросу Застройщика и согласованию Заказчика дорабатывается ограниченным набором рабочих чертежей по прилагаемому перечню инженерных схем, узлов и деталей.
Разработка эскизного проекта складывается из первоначального обсуждения Архитектора и Заказчика деталей замысла, выезда на место застройки для оценки окружающей (городской, поселковой, природной) ситуации, особенностей ландшафта, ориентации участка застройки по сторонам света и другие нюансы, влияющих на привязку сооружения (комплекса).
На этом основание Заказчик (или по его поручению Архитектор) составляет техническое задание на проектирование, которое определяет тип сооружения, его функциональные особенности, ориентировочные площади помещений и их назначения, объемно-планировочные решения, стилевое направление, материалы основных строительных конструкций, внутренней и наружной отделки. Также определяются условия разработки генплана участка застройки.
Разработка ЭП слагается из 3 этапов:
- Собеседование, выезд на участок застройки, составление технического задания, оформление договора на проектирование. После этого разрабатываются варианты планировки и фасадов с последующим согласованием Заказчиком. Совместно сторонами определяется наиболее подходящее решение, подлежащее дальнейшей проработке.
- Разработка утвержденного Заказчиком варианта с уточнением планировки, детализация фасадов, выполнение разрезов, колористических решений. Окончательное утверждение ЭП Заказчиком.
- Оформление ЭП: пояснительная записка, комплектация чертежей, составление альбома проекта.
В случае замечаний и исправлений АПУ, в проект вносятся соответствующие исправления по согласованию с Заказчиком.
Срок выполнения ЭП определяется по факту реализации описанных процессов, степенью сложности объекта и временем согласования проекта во всех инстанциях.
Рабочая документация (РД)
Рабочая документация (как впрочем, и предыдущие стадии проекта) служит юридическим основанием для гарантированного и ответственного исполнения Застройщиком принятых решений по Проекту.
В рабочей документации предусматривается детальная разработка объекта. Отступление от принятых и утвержденных решений Проекта при производстве строительно-монтажных работ влечет за собой неопределённость событий, включая судебную ответстве6нность Застройщика и многие хлопоты (финансовые издержки) Заказчика.
Рабочий проект представляет собой итог труда многих специалистов: архитектора, инженера - конструктора, инженеров смежных специальностей: отопление и вентиляция (ОВ), водоснабжение и канализация (ВК), электроснабжение (ЭС), и др.
Главный архитектор проекта играет главную роль в этой работе, так как является связующим звеном между этими специалистами. На нем лежит ответственность за проект в целом при условии предоставления ему соответствующих полномочий по наблюдению за процессом производства работ; участии в подписании отчетных документов на скрытые работы, фактический расход материала, актов приёмки-сдачи выполненных работ.
Генеральный план застройки участка (ГП)
Проект здания не может рассматриваться отдельно от участка, где оно находится. Генеральный план дает представление заказчику об окружающем объект пространстве - участке, где могут располагаться другие постройки, элементы ландшафта, дороги, коммуникации. Первоначальная привязка объекта к участку выполняется еще на стадии эскизного проекта, учитывая окружающую застройку, условия рельефа местности, инженерные сети, гидрогеологические и дендрологические условия, наличие или отсутствие дренажей, ориентацию участка по сторонам света, подъездных путей к участку и т.д. Генплан является разработкой окружающего ландшафта и содержит в себе: план участка с дорожками и привязкой строений, озеленения, малых архитектурных форм, колодцев инженерных сетей, зон отдыха, въездных ворот, площадки для автомашин и т.д. На данном этапе работы, как правило, подключается ландшафтный архитектор.
Сметно-финансовый расчет (СФР)
Для того, чтобы заказчик мог представить себе предстоящие расходы на строительство, а также для сравнения со сметой строителей, выполняется расчет объемов и стоимости материалов и объемов работ по объекту, который содержит перечень всех строительных материалов, их назначение и характеристику, количество и ориентировочную стоимость.
Нормативное обоснование общих положений по определению сметной стоимости строительства на территории России можно найти в «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004.
Положения, приведенные в Методике, обязательны для всех предприятий и организаций независимо от принадлежности и формы собственности, осуществляющих капитальное строительство за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, если иное не предусмотрено соответствующими распорядительными документами Правительства Российской Федерации.
Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятий, организаций и физических лиц, положения настоящего документа носят рекомендательный характер.
Согласно Постановлению Госстроя России от 8 апреля 2002 года №16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» с 1 сентября 2003 года разрабатываемая сметная документация должна формироваться на основе сметно-нормативной базы ценообразования 2001 года, составленной в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года.
При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости:
- ресурсный;
- ресурсно-индексный;
- базисно-индексный;
- на основе укрупненных сметных нормативов.
Используя ресурсный метод при составлении смет, необходимо использовать Государственные -элементные сметные нормы на работы:
- строительные - ГЭСН - 2001;
- ремонтно-строительные - ГЭСНр- 2001;
- монтажные - ГЭСНм - 2001;
- пуско-наладочные - ГЭСНп - 2001.
Наряду с государственными нормами допускается использование индивидуальных элементных сметных норм, а также норм по видам работ.
В настоящее время при составлении смет организации используют:
- в случае, если в регионе утверждены территориальные единичные расценки - ТЕР-2001, то при использовании базисно индексного метода сметы необходимо составлять, применяя эти расценки;
- в случае если в регионе территориальные единичные расценки еще не утверждены, то необходимо использовать федеральные единичные расценки - ФЕР-2001, которые разработаны в уровне цен базового района по состоянию на 1 января 2000 года.
Определение стоимости строительной продукции в городе Москве производится на основе территориальных сметных нормативов для г.Москвы, введенных в действие постановлением Правительства Москвы №900-ПП «О порядке перехода на определение сметной стоимости строительства объектов в городе Москве с применением территориальных сметных нормативов в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года».
Приведенные выше положения обязательны для строек с бюджетным финансированием. Для частного застройщика порядок определения сметной стоимости строительной продукции определяется договором.
Для определения сметной стоимости строительства рекомендуется составлять следующую документацию:
- в составе проекта (рабочего проекта):
- локальные и объектные сметные расчеты;
- сметные расчеты на отдельные виды затрат;
- сводку затрат (при необходимости);
- сводный сметный расчет стоимости строительства (ремонта);
- в составе рабочей документации (РД) -объектные и локальные сметы.
Стоимость работ в локальных сметных расчетах (сметах) в составе сметной документации может приводиться в двух уровнях цен:
- в базисном уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен 2001 года;
- в текущем (прогнозном) уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.
Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.
Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ:
- материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря);
- технических (эксплуатации строительных машин и механизмов);
- трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов).
Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.
Сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия расходов, непосредственно не связанных с данным строительством, но нужных для дальнейшего функционирования строительной организации. Это расходы на уплату налогов, развитие производства и его инфраструктуры, на материальное стимулирование и обеспечение благоприятных условий жизни работников.
